Guía para comprar de propiedades en España

A veces, comprar una casa puede parecer una estresante compilación de reglas y leyes pero saber lo que puede pasar es esencial. Para mucha gente, comprar una casa representa la operación financiera más grande a la que tendrá que hacer frente en su vida y los mínimos errores pueden costar caros. Es por ello que hacer las cosas bien es tan importante.

REAS, junto con nuestras agencias acreditadas y especialistas en datos, ha redactado un plan de cómo comprar una propiedad, con toda la información necesaria y pasos que se han de seguir. Esta guía tiene como principal objetivo ayudarle a obtener toda la información que necesita y así tener una visión general de todo el proceso de compra en España. A continuación, detallamos una serie de consejos útiles:

1. Asesoramiento Legal

El sistema de procedimiento de traspaso de propiedad en España no es muy complejo. Sin embargo, cuando se compra una propiedad, el comprador debe asegurarse de que aquellos involucrados en la transacción son profesionales cualificados y poseen un conocimiento experto del sistema. El papel del abogado es defender sus intereses como comprador realizando una auditoría, asegurando así que el contrato de compra sea como usted esperaba y como habían acordado.

2. Establecer unos límites de presupuesto

Una de las mejores formas de comenzar a analizar si puede permitirse comprar una casa es haciendo un análisis detallado de gastos; repasar su presupuesto analizando lo que gana y lo que gasta cada mes. Esto le servirá de confirmación real sobre sus gastos fijos y verificará de hay capacidad de acomodar los gastos que conlleva la compra de una propiedad con sus gastos mensuales.

Además, necesita analizar qué tipo de propiedad prefiere comprar. ¿Una propiedad sobre plano? ¿Un vivienda de segunda mano? ¿O una propiedad compartida?

En caso de querer comprar sobre plano, le pedirán firmar un contrato de reserva y abonar una pequeña cantidad. En este punto, la propiedad estará fuera del Mercado durante un tiempo determinado. Este tiempo sirve para hacer confirmaciones legales y redactar un contrato de venta y para que usted haga el primer pago. Este primer pago supone normalmente un 10 por ciento o menos del precio de compra y no es reembolsable.

Si quiere comprar una vivienda de segunda mano, tendrá que pagar un pequeño deposito al aceptarse su oferta. Es entonces cuando su abogado lleva a cabo las necesarias investigaciones legales para que usted pueda firmar el contrato de venta, que establece el precio y lo que cubre. En caso de comprar una propiedad compartida, no olvide que solo será propietario de una parte de la propiedad que equivaldrá a un numero establecido de semanas se uso por año. Este tipo de compra también se conoce como multipropiedad.

3. Solicitar una hipoteca

Para la mayoría, el coste regular mas importante será la hipoteca que deberá analizar y comparar con una gran oferta de productos y servicios de diferentes compañías financieras.

Será de vital importancia que asegure una hipoteca con su banco antes de empezar el proceso de búsqueda. De esta manera, cuando encuentre la propiedad adecuada, evitará que otro comprador la compre antes que usted. Además, también estará en una posición de negociación mas fuerte y segura.

Busque la hipoteca que sea mas apropiada para sus capacidades y necesidades. Generalmente, las mejores hipotecas se ofrecen a aquellos que contribuyan con al menos el 15% del valor de la propiedad, solicitando a la compañía financiera un crédito por el 85% restante. Si contribuye con menos del 10%, puede que tenga que pagar comisiones mas altas, añadidas al coste de su hipoteca.

4. Impuestos

La Agencia Tributaria es la agencia responsable de recaudar impuestos. Debe conocer todas sus obligaciones en relación al pago de impuestos por su propiedad. Una vez al año, deberá pagar un impuesto de propiedad además de una buena dosis inicial de impuestos:

  • Gastos legales (normalmente entre el 1 y el 2 por ciento de la cantidad total);
  • IVA, alrededor del 7 por ciento, más un impuesto de timbre de 0.5–1 por ciento de la cantidad total de una nueva propiedad;
  • Impuesto de timbre, 6–7 por ciento de la cantidad total en una vivienda de segunda mano;
  • Notaría y registro de la propiedad, alrededor de un 1 por ciento de la cantidad total;
  • Si la propiedad está situada dentro de una comunidad, esto supondrá gastos de mantenimiento que cubran costes tales como el mantenimiento de la piscina y jardines comunitarios.

Si no es residente y está considerando comprar una propiedad en España, debería saber primero que existen algunas ventajas fiscales para residentes: 95% de reducción en impuestos hereditarios; exenciones en impuestos de ganancias de capital; derecho a habitar la propiedad; no estar sujeto a una retención del 3% sobre el precio total de compra por parte de las autoridades tributarias de España; estancia ilimitada, etc. En España, para ser residente tributario, debe presentar una declaración anual de impuestos en la Agencia Tributaria.

5. Sacar el mejor partido a cada visita

Preste atención a la distribución general, número de habitaciones y baños, equipamiento en la cocina y almacén. Visite las propiedades en las que esté realmente interesado en diferentes momentos del día para comprobar tráfico, disponibilidad de aparcamiento, niveles de ruido y actividades generales.

Observe también las casas similares en el vecindario. Si no está seguro sobre el precio, solicite una tasación por parte de un tasador local que podrá comparar su venta con otras ventas. Cuando se tasa una casa, los tasadores comparan la propiedad con casas similares en la zona en relación a metros cuadrados, distribución, etc. Si su casa es mas cara que otras casas similares de la zona o el tasador tiene que encontrar casas similares en una zona diferente o a mas de 0.8 km, tenga cuidado. Nunca compre la propiedad mas cara del vecindario. Su banco puede denegar la financiación de la compra y probablemente no tenga tanto valor. Si puede, compre la propiedad mas económica de la zona, ya que al venderse mas caras las casas de alrededor, el valor de su propiedad aumentará.

6. Negociación y presentación de una oferta

Acomode su oferta a las circunstancias del vendedor en la medida de lo posible. ¿Cuáles son las necesidades financieras del vendedor? ¿Necesita el dinero desesperadamente o le sobra? ¿Cuánto tiempo ha estado la casa a la venta? ¿Ha comprado ya otra casa? etc. Basándose en esto, podrá hacer la mejor oferta para ellos y, por supuesto, para usted.

7. Transmisión de la propiedad – aspectos legales

Los últimos pasos del proceso de compra son: obtener respuestas del vendedor, comprobar las copias de todas las garantías de la propiedad, detalles de los permisos de planificación y certificados de construcción, confirmar que el vendedor es el propietario real de la propiedad, comprobar los planes para la zona por parte de las autoridades locales, pagar los impuestos de timbre sobre la propiedad y gestionar el registro del titulo de la propiedad en su nombre.

Antes de completar la compra de la propiedad, debería haber visto los siguientes documentos:

  • Recibo de pago del IBI del previo propietario;
  • Certificado del Catastro con datos exactos de límites y metros cuadrados de su propiedad;
  • Recibo que pruebe que todas las facturas de servicios previas han sido pagadas;
  • Certificado firmado por el Presidente de la Comunidad de Propietarios indicando que no existen deudas de ningún tipo;

Al finalizar estos pasos, las escrituras públicas deberían reflejar una descripción detallada de la propiedad. Es recomendable registrar la propiedad en su nombre en el Registro de Propiedades tan pronto como sea posible para asegurar la protección total de sus derechos. El notario puede incluso enviar una notificación electrónica previa al Registro de Propiedades una vez que las escrituras públicas se hayan firmado.